Průměrná nabídková sazba hypotečních úvěrů podle Swiss Life Hypoindexu k 6. květnu mírně klesla z dubnových 5,57 % na 5,52 %. To je sice nejnižší sazba od května 2022, ale tímto nepatrným ponížením se průměrná sazba hypoték dostala nad hlavní úrokovou sazbu České národní banky, která aktuálně činí 5,25 %.
„Aktuální situace na trhu s hypotečními úvěry je do značné míry rozporuplná. Na jednu stranu Česká národní banka již počtvrté v řadě snížila klíčové úrokové sazby a stěžejní z nich, tzv. čtrnáctidenní repo sazba se tak dostala na úroveň 5,25 %. Ovšem na druhou stranu, úrokové sazby hypotečních úvěrů se odvíjí od ceny dlouhodobých finančních zdrojů a ty v posledních týdnech trochu paradoxně rostly. Snižování úrokových sazeb ze strany ČNB se tak v cenách hypoték neprojevuje. Nebo přinejmenším se neprojevuje tak, jak bychom si přáli,“ říká David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance.
Podle odborníků by hypotéky mohly zlevňovat rychlejším tempem. Jedním z faktorů, který výraznějšímu poklesu hypotečních úrokových sazeb brání, je skutečnost, že hypotéku lze splatit prakticky kdykoliv.
„Banky drží nastolený trend mírného poklesu úrokových sazeb. Toto tempo je způsobeno také tím, že si vytvářejí polštář pro případy, kdy klient předčasně doplatí úvěr. Právě tyto situace řeší novela zákona o spotřebitelských úvěrech, která zavedla strop pro poplatek za takové předčasné splacení. Bohužel zákonodárci nevyslyšeli návrhy ekonomů a snížili tento poplatek na takovou částku, která bankám nepokrývá náklady na zajišťování financí,“ říká Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
Proto si banky musí samy vytvářet rezervu. „Tuto rezervu si vytváří prostřednictvím vyšších základních sazeb hypoték a to pro všechny klienty,“ poznamenává Jiří Sýkora. „Nová podoba zákona o spotřebitelském úvěru již sklízí trpké plody v podobě zbytečně vysokých úrokových sazeb,“ dodává David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance.
Prudký pokles úrokových sazeb by podle Eima mohl vyvolat spirálu refinancování i běžících fixací nebo tlak na banky, aby sazby v průběhu fixace snižovaly. Mírný poplatek za předčasné splacení totiž dává klientům více volnosti, banky ale riziko jejich odchodu nutně musí zohlednit v cenotvorbě.
Měsíční splátka se drží pod hranicí 22 tisíc korun
Měsíční splátka hypotečního úvěru na 3,5 milionu korun sjednaného do 80 % odhadní ceny nemovitosti (LTV) při splatnosti 25 let a průměrné nabídkové sazbě 5,52 % p. a. byla v květnu 21 540 korun.
Minulý měsíc přitom analytici předpokládali, že by se splátka v případě tohoto vzorového příkladu mohla na konci roku dostat pod 19 000 korun měsíčně. To je ale při zpětném pohledu, jak banky reagují na měnová rozhodnutí ČNB, příliš optimistická predikce. Je potřeba přijmout skutečnost, že úrokové sazby hypoték budou po delší dobu na vyšších úrovních.
U desetileté fixace sazby stouply
V dubnu poprvé po dvou letech úrokové sazby u všech fixací klesly pod 6 %. To už ale zase neplatí. U desetileté fixace nad 80 % LTV stoupla sazba v květnu na 6,01 % p. a. Mírně rostla v květnu i sazba u desetileté fixace pod 80 % LTV, a to na 5,82 % p. a.
| Fixace | Do 80 % LTV | Nad 80 % LTV |
|---|---|---|
| 1 rok | 5,58 % | 5,81 % |
| 3 roky | 5,25 % | 5,46 % |
| 5 let | 5,44 % | 5,65 % |
| 10 let | 5,82 % | 6,01 % |
| Zdroj: Swiss Life Hypoindex | ||
ČNB bude snižovat sazby pomaleji
Česká národní banka představila novou makroekonomickou prognózu, která vůči únorové verzi předpokládá letos mírně nižší inflaci a naopak vyšší ekonomický růst v letošním i příštím roce. Ovšem výrazná změna se týkala prognózy vývoje úrokových sazeb, kdy nová prognóza na začátku příštího roku čeká sazby kolem 4 % namísto 2,5 %.
Prognóza již nedoporučuje rychlý pokles sazeb, ale připouští, že by už na příštím zasedání, které se bude konat 27. června 2024, mohly úrokové sazby klesnout jen o 25 bazických bodů.
Během tohoto roku se podle Davida Eima dostanou nabídkové sazby hypoték na dohled úrovni 4,5 procenta. „Takovou úroveň bychom se měli naučit vnímat jako zcela běžnou, protože luxus kdykoliv splatit fixovanou hypotéku takřka bez poplatku něco stojí,“ poznamenává Eim.
Zájem o hypotéky roste navzdory stagnaci sazeb
Z objemu hypotečních úvěrů poskytnutých bankami v březnu a z interních údajů Gepard finance za měsíc duben je podle Davida Eima jasně vidět, že zájem o hypoteční úvěry roste a to navzdory stagnaci úrokových sazeb. „Částečně je to tím, že během posledních měsíců se sazby přece jen dostaly na relativně přijatelné hodnoty a klienti si na ně do jisté míry zvykli. Hlavním důvodem ale podle mého názoru je fakt, že klienti prostě nemohou a ani nechtějí své investiční záměry odkládat do nekonečna,“ komentuje Eim.
Jak dodává, na trhu se již delší dobu mluví o tom, že ceny nemovitostí se opět vrátily k růstové trajektorii a část klientů se zjevně rozhodla, že na další pokles úrokových sazeb již prostě nemá smysl čekat.
